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Chapitre du livre de Udo Hermannstorfer : "Economie de marché en apparence". 3e éd. 1997

trad.F.G. au 31/01/2015

Un foncier invendable.
Proposition pour un nouveau droit du sol

Remarques préliminaires
Avec une grande régularité, la question du droit foncier accompagne l'humanité à travers les derniers millénaires. Toujours à nouveau depuis l'époque où le foncier n’était plus administré à partir des temples et passa progressivement dans la propriété privée. Comme suite de ces rapports de propriété, les humains et les peuples sont tombés dans les plus graves crises. Jusqu’au servage, dont des réformes ne les en sortirent que temporairement. Si autrefois le point de gravité était davantage à l'agriculture, ainsi se sont joints par l'industrialisation massive des problèmes d’utilisation professionnelle et à la suite, de l’urbanisation des problèmes de logement.
- La question de l'utilisation du sol est étroitement couplée à la question des prix du sol. Tout de suite dans les dernières années, une forte augmentation des coûts d'acquisition des terres a été enregistrée au-delà de toute mesure normale, et son fardeau financier a amené l'utilisation socialement juste des terres en un quasi-blocage. Ainsi en 1989 seulement encore 180 000 des 450.000 logements nécessaires ont été construits en République fédérale d’Allemagne. Toute personne désirant acquérir du sol ne peut pas épargner aussi vite que les prix augmentent. – Pendant qu’en Suisse, un débat public et politique véhément sur le développement du droit foncier a flambé, il manque encore largement en Allemagne. Même les partis ne se sont encore à peine saisis de cette question dans les 20 dernières années, ni la droite ni la gauche. D’intéressantes élaborations au sein du SPD, par ex. « Pour un droit foncier social » par Volker Hauff, Hartmut Dieterich et Peter Conradi, ont déjà échoué en interne au parti. Les auteurs de cette étude font cependant remarquer  [87] à bon droit : « La discussion sur une réforme du droit des sols est à ses débuts; elle prendra en poids et acuité... Les changements sociaux ne nous seront pas offerts. »- L’évolution dans l'ancienne RDA offrit une grande et urgente occasion, de saisir à nouveau le problème de fond en comble. Mais la discussion n'a pas eu lieu. La remettre à nouveau en marche est l’objectif de ces considérations.

Pendant que la nécessité d'un changement dans les relations foncières devient donc toujours plus urgente, les directions et les chemins au changement sont très controversés. Selon le niveau de préoccupation, l'évaluation des causes pour cette évolution et la compréhension du droit du sol les propositions d’aides au marché par des subventions à caractère social ou des interventions fiscales jusqu’à la mise en question de l'ensemble du droit foncier. L’ébauche proposée est radicale, c'est-à-dire qu’elle va à la racine de la problématique. Avec cela un point de vue est acquis qui donne aux mesures particulières à prendre un contexte intrinsèque. Aussi loin que ces mesures seront concrétisées, cela devrait servir seulement comme exemple et aide à la représentation,  mais ne pas préfigurer des décisions en réalité.

La proposition apparaîtra inhabituelle à de nombreux lecteurs. Mais peut-être est-il permis, compte tenu de l'ampleur du problème, que le lecteur l’examine d'abord impartial. Puisque nous ne sommes pas neutres, mais concernés d'une certaine façon par la question du droit foncier, ce sont principalement les impacts sur notre propre position, qui à la manière d’ombres se déposent devant l'impartialité. Mais sans disposition au changement, il n’y aura pas de solution d'une façon ou d'une autre.
Dans la proposition présentée ici l'accent a été principalement mis sur la faisabilité sociale. Aussi loin cela est à considérer au stade de développement actuel, des obstacles insurmontables ne se placent pas sur le chemin. Au contraire, la nature radicale de la proposition permet des solutions relativement simples et faciles à gérer de beaucoup de questions auxquelles il est difficile de répondre dans une solution de marché régulée. - Le principe directeur à cela était que la solution recherchée pour la communauté sociale n’a pas le droit de conduire à d’intolérables [88] atteintes réelles à l’individu (principe de dédommagement de la Loi fondamentale article 14, paragraphe 3). Par contre, la non-réalisation d’attentes futures spéculatives n'est pas considérée comme atteintes intolérables.
Naturellement, des mesures particulières combattant les symptômes par exemple comme les droits de préemption ou des soulagements lors d’expropriations dans le cadre de loi planification ou de construction des communes se laissent exécuter aussi. Elles ne changeront cependant pas de façon décisive la direction du développement de la maladie du marché des sols. Bien plus le danger réside qu’à partir d’un moment donné même une proposition telle que la présente ne soit plus socialement faisable en raison des ordres de grandeur atteints. Alors, les crises détermineront le cours de la conception du droit foncier. Ainsi se demande par ex. le journal de Berne du 24/6/1990 : « Seule une récession peut-elle peser sur le prix des terres » L'auteur est d'avis que l'attente d’une solution de la crise en outre incertaine est humainement indigne et la liberté d'action encore existante une obligation à l’action.

Une tragédie spéciale se montre à l’évolution dans les nouveaux Länder fédéraux après la réunification de l’Allemagne. Même quand on répond par l'affirmative à l'obligation d'indemnisation des expropriations d'État ainsi ne s’en montre donc aucune nécessité de laisser retomber le sol à nouveau dans de vieilles conditions de droit. Tout de suite parce que le sol n'a pas été acquis par les nouveaux utilisateurs dans le sens ancien, il aurait été facile d'introduire un nouveau droit d'usage. Même la Loi fondamentale prévoit donc cette possibilité dans ses paragraphes sur la propriété : § 14 - « La propriété oblige »; § 15 – « Fond et sol, trésors naturels et moyens de production peuvent être transférés à la propriété publique ou d'autres formes de gestion collective dans le but de socialisation par une loi qui détermine la nature et l'étendue de l'indemnisation. » Les auteurs de l'étude « Pour une loi foncière sociale » (voir ci-dessus) établissent conformément à la situation du droit : « La Loi fondamentale tolère avec cela à tout moment la disposition de contenu socialement nécessaire de la propriété, et d’ailleurs par une simple loi ». Qu’actuellement [89] un changement des responsables ne sera pas voulu est un fait, la justification compliquée du principe « restitution avant compensation », est par contre seulement une dissimulation de cette volonté. On serait de préférence prêt à accepter les difficultés rencontrées maintenant, que de faire un pas en avant dans le droit foncier. - Dans les autres anciens pays socialistes, le débat n'est pas encore terminé. Mais ici aussi, l'Occidental (NDT l’habitant de l’Allemagne de l’Ouest) fait tout pour introduire nos lois foncières existantes de la vénalité du foncier. C'est la tâche de cette contribution de montrer pourquoi il s’agit d’une régression sociale lourde de conséquences et en aucun cas un progrès.

 

Sur la situation
Le prix du sol s’est multiplié au cours des dernières décennies. Si autrefois ont encore été enregistrées des croissances de peu de DM par mètre carré, on compte à présent seulement encore en sauts de 10es et 100es. «  Dans maintes grandes villes, quelqu’un voulant construire doit déjà payer plus de 500 DM par mètres carrés de sol, dans les meilleurs endroits bien le double. Même loin des centres-villes de minuscules lieux de construction sont négociés pour 200.000 DM » (Spiegel 11/1990). La part de la parcelle de foncier aux coûts de construction résidentielle atteint à maints endroits déjà des ordres de grandeur de 30 à 50%. Si n'étaient pas les immenses subventions - des subventions au loyer, des subventions à la construction, des subventions aux taux d’intérêt jusqu’aux allégements fiscaux - ainsi chaque construction de logements viendrait à succomber. Et pourtant, de nouvelles constructions de logements sont devenues inabordables pour les revenus normaux. C’est pourquoi les conséquences du retrait du pouvoir d'achat par la redistribution à l’intérieur des revenus (plus lourd fardeau pour la maison ou l'appartement = restrictions sur d’autres postes) n’ont pas encore été considérées.
À l’intérieur de l’économie professionnelle, les prix des sols augmentés frappent par de plus hauts engagements en capital à l'acquisition. Les implantations industrielles doivent donc être subventionnées par les communes [90], si elles devraient être encore économiques. Le fait qu’avant tout les entreprises existantes depuis longtemps ont à bon marché de la vieille possession acquise au foncier, distords la concurrence par rapport aux nouvelles fondations à la fois par la faible charge en coûts comme aussi la plus simple possibilité de constitution de capitale associée à cela.
Dans l'agriculture, il est absolument devenu impossible de payer ou amortir les intérêts sur le prix d'achat avec les bénéfices agricoles, et cela, à un moment où dans l'agriculture d’importantes restructurations sont en cours et à cause de cela de nombreux transferts de terre restent en suspend (en particulier dans le contexte de l'agriculture biologique). Qu’en même temps les prix des produits agricoles sont maintenus bas pour des raisons sociopolitiques, s’ouvre un ciseau coût-bénéfice qui deviendra une menace existentielle. Ici aussi n’est encore pas du tout tenu compte qu'à l'heure actuelle doivent être réuni d’immenses fonds de dons pour désendetté ou acheter-libérateur des fermes, dons qui serait nécessaires de toute urgence à d’autres endroits pour les activités culturelles et sociales, plutôt que de disparaître dans le foncier.

Les prix élevés des terrains rendent toujours plus difficile aux communes et villes d’exécuter les tâches municipales, parce que les valeurs de dédommagement qui en Allemagne s’orientent au prix des terres constructibles, c'est-à-dire la valeur de marché, renchérissent énormément chaque projet. La ville de Munich devait dépenser de 1958 à 1968, pour ses besoins fonciers en installations communautaires (routes, écoles, parcs, etc.),  612 Mill. DM. La même zone aurait fait seulement autour de 7 Mill. en prix constants de 1958. Ainsi, la surface des rues sera, par ex., dédommagée pour sa valeur vénale, bien que la rue augmente en général sensiblement la valeur marchande des terrains comme mesure de mise en valeur. Procédures d'aménagement du territoire sont ainsi poussées au bord de la faisabilité. Cela va de manière similaire à tous les porteurs d’impulsions sociales et culturelles qui ne visent donc pas de revenu productif avec le sol.
Mais les prix du sol croissants font recourir aussi dans une mesure de plus en plus forte aux marchés de capitaux et pressent les intérêts hypothécaires [91] à la hausse. Avec de taux d'intérêt de 10% et plus des humains même avec de bons et hauts revenus se retrouvent en difficultés. Les nombreuses ventes judiciaires parlent un langage clair-. – Le sol sert aux banques, mais aussi en même temps comme assurance des crédits. Pendant que la hausse des prix des terrains augmentent la sécurité et accordent de nouvelles marges de crédit, se développe la dépendance à l'évolution des prix. La grande chute des caisses d’épargne américaines - laquelle seule coûtera au budget d'État des États-Unis bien dans les 500 milliards de dollars - a été déclenchée principalement par la baisse des prix des terrains. On peut seulement pressentir ce qui arrive quand un tel développement par ex. devrait commencer au Japon. L'impact serait bien plus important que celui d'un krach boursier.
Tous les groupements se retrouvent avec cela dans une pression devenant toujours plus grande et de leur côté augmentent à nouveau la pression sur les prix et les revenus. La libre négociabilité de fond et sol prévue dans l’actuel droit foncier se transforme en une non-achetabilité factice pour toujours plus de membres de notre société. Là le prix du sol deviendra un handicap, oui un empêchement à l'utilisation sociale des terres. – Qu’encore aucune vague de protestation ne traverse le pays, repose aussi au fait que la hausse du prix des terres rend aussi tous les propriétaires fonciers antérieurs riches, au moins sur le papier. Cela vaut non seulement pour le propriétaire de terres agricoles en attente de modification de zonage et les grands spéculateurs immobiliers, mais dans la même mesure pour les nombreux propriétaires de maisons particulières que déjà Ludwig Erhard voyait et encourageait en tant que garants du régime de marché bourgeois. Ils croient que l’accroissement du patrimoine de leur terrain compenserait plus pour eux personnellement la détérioration de la situation générale dans la vie sociale. Mais ils ne voient pas en cela que cette croissance de l'actif est la cause même de la maladie et que la richesse supposée n'est réellement convertible qu’aussi longtemps que l’organisme social est encore en bonne santé. Uniquement sur la base de la tenue en bonne santé des conditions sociales se laisserait reconduire un nouveau droit du sol. Cependant, il y a encore des raisons beaucoup plus profondes.

[92]
Le sol n'est pas une marchandise
Le concept de marché a été conçu pour la réglementation de l’échange des biens et services : des prestations s’échangent en rapport des prix contre des prestations. Le fait que l'argent intervient là entre et coupe en deux l'acte d'échange, ne change rien en principe à cette situation. Il pourrait donc sembler dans un premier temps qu’à l'achat, l'acheteur n’offre pas de contreprestation en retour, mais justement « seulement » de l'argent. Mais il peut seulement avoir acquis celui-là, en ce qu’auparavant il a vendu sa prestation à un autre. Mais à des marchandises, c'est-à-dire des prestations capables d’échange - et avec cela de vente, on ne vient seulement que par travail personnel créant une valeur. Mais le sol n’est pas un bien produit par l’individu (dans tous les cas on peut le considérer comme un fruit culturel de l'humanité) et avec cela aussi pas une marchandise, le processus de transfert n’est par conséquent aussi pas un acte d'achat.
Afin qu'un marché fonctionne, l’offre et la demande doivent être capable de réaction, là le prix reste pour tous dans des limites supportables seulement par contre-réactions. Mais cela aussi n'est pas donné avec le sol. Il ne peut globalement ni se multiplier (ou seulement dans des limites très étroites, par exemple par défrichement, mise en valeur, disposition d’aménagement de densité, etc.), ni ne peut se transporter pour compenser. La terre disponible dans une région éloignée ne peut pas être utilisée pour réduire le coût dans une métropole. Face à une croissance de la population se tient une croissance du besoin en sol. Dans ce cas, la croissance peut aussi se présenter limitée au niveau local, par exemple par la force d’attraction de centres, c'est-à-dire des zones de densité ou centre de concentration ainsi nommés. Ainsi aujourd'hui par exemple, en République fédérale 5o% des humains vivent sur seulement 7% des surfaces de sol. Mais cela vaut aussi pour les changements de la culture d’habitation, par ex. plus d'espace requis par tête, indépendance des jeunes, augmentation des personnes âgées étant seules, mouvement des célibataires, etc. La seule réaction possible des « demandeurs » serait seulement la non-acquisition. Mais que fait-on sans logement ? Pour lui n’est pas de substitution, pas d'échappatoire. Au lieu de compensation de marché, il n’y a sur le secteur du sol que la voie unique de l’enchérissement. (L’indication fréquemment exprimée [93] qu’il y aurait toujours de nouveau effondrement des prix, ne prouve pas quelque peu le contraire, mais montre seulement qu’à côté du développement permanent agit encore un fort élément spéculatif, causant des bonds.)
Qu’avec le sol il ne s’agisse pas de n’importe quelle marchandise, mais d’une particularité sociale, est sensible partout dans notre ordre de droit, par ex. au droit cadastral, au droit fiscal ou au droit de succession. Ce n’est pas pour rien qu'il est expressément énoncé à l'article 15 de la Loi fondamentale. Ainsi, il est dit par ex. dans une décision de la Cour constitutionnelle fédérale du 12/01/1967 (i BvR 169/63) : « Le fait que la terre n’est pas multipliable et est indispensable, interdit de laisser complètement son utilisation au jeu non évaluable des forces et du bon plaisir de l'individu ; un ordre juridique et social correct, force de mettre les intérêts de la collectivité au sol, beaucoup plus à son avantage que d'autres biens patrimoniaux... Il en ressort ici (en termes d'intérêt public, l’auteur.) le rejet d’un ordre la propriété dans lequel l'intérêt individuel à la priorité inconditionnelle sur les intérêts de la communauté ».On doit bien se rappeler aussi à cet instant que « la République fédérale d'Allemagne est un État fédéral démocratique et social ». Gerhard Leibholz, juge à la Cour constitutionnelle fédérale a souvent indiqué que la profession de foi à l'État social aurait là dedans la même signification que la profession de foi à l'État de droit. Mais si le sol n'est pas une marchandise, alors  on ne peut aussi pas simplement le vendre et acheter. Il est invendable au sens réel, c'est à dire, son transfert doit avoir lieu sans prix de vente.

[94]
L'impact du prix de la terre sur l’effet de redistribution
Cela apparaît à maints humains pointilleux, quand on met de la valeur sur ce que le sol n'est pas une marchandise. Mais cela montre seulement qu’on ne peut rien commencer de correct avec de tels concepts, parce qu’on n’a pas suffisamment clairement devant les yeux leur efficacité sociale. Le concept de marchandise est socialement lié à l’échange de prestation (voir ci-dessus). Mais ce qui s’échange lors de la vente de foncier ?
En économie nationale (NDT « politique » pourrait être une autre traduction) , le sol est décrit comme moyen de production. Mais la valeur d’un moyen de production se détermine seule par les avantages qu’on peut viser avec son aide. Tout dépend seulement de ce qu’on en fait ou fait avec lui. La propriété du sol est donc, par nature, un droit à l'utilisation, un droit d’usage respectivement propriété d’usage. - Parce que le sol n'est pas renouvelable, il n’a aussi le droit que d’être seulement utilisé, autant que possible pas consommés au sens véritable. Cela limite le concept de propriété, qui dans notre ordre de droit tend en soi à une disposition non limitée, déjà considérable. L'utilisation du sol concerne tous !
Parce que le sol ne peut pas être fabriqué, mais qu’en même temps la Terre est la base d’existence de tous les humains, pour cela il doit aussi se tenir à disposition de tous les citoyens de la Terre. Si ce n'est pas le cas aujourd'hui, ce sont donc domination, puissance ou rapport de droit qui ont provoqué cette répartition. Mais au moins dans nos structures d’états comme communautés de droit vaut aujourd'hui le principe de l'égalité du développement de la personnalité. La persistance de vieux principes de domination représente une lourde perturbation de cette égalité.
D'autre part, il serait naturellement insensé de donner à chacun un également grand morceau de terre en disposition directe. C'était plutôt le geste de structures de sociétés autosuffisantes. Posséder de la terre signifiait jadis en première ligne la sécurisation de sa propre existence. Dans la structure sociale de la division moderne du travail, par contre, nous ne travaillons plus pour nous, mais pour les autres. Par cette forme, les fruits de la propriété reviennent à la collectivité [95].(Ainsi, par ex. un agriculteur travaille aujourd'hui pour largement plus de 6o humains, là ou seulement un tiers de la population est en fait active professionnellement et de celle-là seulement 5% dans l'agriculture) - L'égalité qui s’est exprimée jadis comme revendications territoriales directes émerge aujourd'hui comme le droit à un revenu de base, qui revient à chacun et devrait former un filet de sécurité contre la mise en danger de l'existence par absence de revenu. Pas le fait de la propriété comme base de l'activité sociale peut de ce fait faire l'objet d'un changement de droit du sol, mais seulement la réglementation des processus par lesquels la propriété perd cette efficacité sociale. Un tel cas est la vente.
La propriété du sol peut donc être comprise seulement comme un droit d'utilisation de l'individu, accordé et confirmé par la société. Si maintenant du sol est vendu, alors cela signifie que l'ancien propriétaire abandonne l'utilisation et un nouvel utilisateur pénètre dans la propriété du droit d’usage. Cependant, le prix d'achat entraînera que le nouvel utilisateur doit renoncer à une partie des avantages visés par sa prestation au propriétaire précédent comme non-utilisateur. Un morceau du bénéfice a été redistribué en faveur de l'ancien propriétaire qui n'est plus fournisseur de prestation. En économie politique on appelle une rente un bénéfice qui sera atteint sans contre partie. Autrefois on aurait dit un honnête tribut. Plus le prix de la terre grimpe, plus l'effet redistributif est grand. Quand donc, par ex. un agriculteur, ne peut plus dégager le prix d'achat du bénéfice de sa terre, alors cela signifie que le bénéfice total sera réclamé par le propriétaire précédent, bien qu’il ne contribue plus au bénéfice. Il est devenu sous une forme moderne un serf, même si nous sommes de l’avis que nous aurions déjà aboli ces rapports au 19é siècle. - L'état après la vente se pose donc pour acheteur et société plus mal qu'avant. Contrairement à tous les autres processus d'achat-échange lors de la vente de terrains sera payée une non-prestation. Par conséquent, on peut nommer la vendabilité du sol un chancre cancéreux de la vie sociale avec une pleine justification.

Contre cela sera objecté que pour l’un, donc le vendeur, aurait été payé de son côté en règle générale quelque chose pour la parcelle, qu’il pourrait[96] au moins revendiquer avec intérêt, et que pour le second serait donc disponible une prestation de renonciation du vendeur, qu’il devrait acquitter. – C’est donc une évidence que lors d'un changement de droit foncier effectivement des dépenses fournies doivent être remboursées là où elles étaient autorisées conformément à la loi en validité. – cela semble déjà différent avec l'intérêt. Si la comparaison était faite, que le prix d'achat aurait atteint en même temps à la banque un certain intérêt, alors on ne voit pas en cela que celui-là a correspondu à la valeur d’utilisation des parcelles qui n'était pas disponible à l’épargnant dans le même temps. On ne peut pas revendiquer la prestation et l'argent. L'intérêt n’est pour cela pas susceptible d’indemnité. Mais qui n'a pas utilisé sa parcelle est restée redevable d’une prestation à la communauté. Que celle-ci devrait lui être pour cela indemnisée, personne ne peut le demander volontiers avec sérieux.
Avec cela le motif de renonciation est aussi exprimé. Dans une société libre, chacun est aussi libre de changer ses conditions de vie. Évidemment, chacun peut abandonner la propriété d'utilisation du foncier, s’il ne veut plus l'utiliser. Une revendication à une partie du bénéfice du prochain propriétaire ne peut pas être fondée sur cela. (Une certaine exception transitoire est l'agriculture, où le vieux fermier vivait encore avec le suivant sur la ferme et pour cela était maintenu de ce bénéfice. Dans le cadre des solutions techniques d'assurances vieillesses dans l’agriculture aussi cela deviendra caduc). – En tout cas devrait être clair en soi que des investissements fait réellement avec leur valeur temporelle respectivement valeur résiduelle seront remboursés. Chez ces comportements il ne s’agit pas d’un prix d’achat, mais un refinancement, chez lequel seul le prêteur (NDT donneur de crédit) sera échangé. L'erreur fondamentale de l’argumentation de renonciation sera en premier reconnue quand on se rend compte que la propriété du sol est une attribution de la société et non une prestation propre. (Aussi loin que c'est la communauté qui renonce à quelque chose, à savoir la prestation du propriétaire. Quand déjà, le vendeur devrait se justifier pourquoi il ne fournit pas l'utilisation promise). Qui aimerait que la liberté de fréquentation du [97] sol reste maintenue comme valeur et ne s'arrête pas avec sa propre liberté celui-là doit exiger la transmission sans prix d'achat du foncier. Cela serait aussi la conséquence de l'article 2 de la loi fondamentale, qui laisse commencer la limitation des droits à libertés de l'individu, là où les droits d'autres seront violés. Le fait de vendre du sol est une violation permanente des droits de tous les autres.

L'effet de la location,  du droit de la construction et de l'admissibilité à titre de garantie
Que, quand/si la vente est injustifiée, apparaît évident que l'éligibilité comme garantie du prix d'achat est concernée. Car les hypothèques servent donc à l’assurance des  prix d’achat crédités. Lors d’un transfert de sol libre de prix d'achat,  les hypothèques aussi ne seraient pas nécessaires. (C’est par contre autrement avec le financement de maison. Mais là aussi, la parcelle elle-même ne pourra plus être utilisée comme une sécurité à valeur d’argent, car elle n'a plus de prix de vente) -. Tout de suite les hypothèques ont rendu possible d’abord la hausse des prix des terres en ce que les immenses sommes d'achat peuvent être avancées sur des décennies et, de manière paradoxale, servir simultanément pour leur propre sécurité. La popularité des hypothèques, soutenue par des traitements juridiques et fiscaux particuliers chez les prêteurs vient de ce que le crédit devient avec cela indépendant du sort de l’initiative utilisant le sol.
Le propriétaire deviendrait-il insolvable ou l'entreprise ferait-elle faillite, la parcelle conserve sa valeur, oui devient toujours de plus de valeur. Ici se montre par ex. aussi la différence de la terre à d'autres moyens de production. Une machine devient avec la durée de son utilisation toujours plus dépourvue de valeur, le sol devient plus précieux. La fonction sociale du sol pourra pour cela être comprise ni  par la théorie générale de la marchandise ni par celle du moyen de production.

Par location et droits à construire, la formation de rente par le recours au droit de propriété lors de non-prestation simultanée est encore [98] plus évidente que lors de l'achat. Les deux formes de disposition jouissent aussi lors de hausse des prix des terrains d’une popularité croissante. L'avantage du locataire respectivement preneur de droit à construction repose là-dedans, qu'il n'a pas à réunir le sinon nécessaire prix d'achat. C'est comme si le vendeur accorde lui-même le prêt. Pour le bailleur ou donneur de droit à construction, l'avantage réside dans le fait qu'il vient dans la jouissance d’un intérêt sans perdre la propriété immobilière. Par tension sur les intérêts, il prend part à l'augmentation générale de la valeur et peut toujours encore réaliser plus tard la somme des augmentations de la valeur par une vente. On ne devient pas riche d’un coup, comme dans la vente immédiate, mais est pour cela fourni pour la vie durant. Plus clairement l’effet de redistribution des actifs aux inactifs ne peut être apporté plus clairement à l’expression. Les deux formes de transmission seraient caduques avec une nouvelle loi foncière de l’invendabilité du sol.

Esquisse d'un nouveau droit du sol
Mais à quoi devrait ressembler un nouveau droit du sol moderne formé socialement ?
1: But
La terre n'est pas à vendre. Le transfert des terres a lieu sans prix. Les constructions ne sont pas touchées par cela.
2 : Propriété d’utilisation
Fond et sols seront transférés à cet effet dans la propriété de la société. Cela devrait être conçu de telle sorte que l’utilisateur du moment sera placé comme l’était un propriétaire jusqu’ici, à l'exception de la perception du prix d'achat lors de tâches d’utilisation.  On pourrait appeler cette forme de propriété d'utilisation, propriété fiduciaire ou «propriété dans le fleuve social ». Seront formés des organes démocratiquement - légitimé [99] qui défendent (NDT wahrnehmen) les droits de propriété de la société. .
3 : Le transfert de propriété
L'ancien propriétaire deviendra automatiquement le nouveau propriétaire. Le transfert ultérieur de propriété peut avoir lieu chaque fois par les propriétaires précédents eux-mêmes. Une institution sociale qui administre le sol intervient seulement où encore aucun premier utilisateur n’est placé (terre non bâtie), où le propriétaire jusqu'à présent n’a lui même pas placer un successeur ou lorsque des points de vue supérieurs de l'utilisation sociale doivent se faire valoir. La propriété d'utilisation du sol suit automatiquement la propriété de la construction.
4 : Compensation
Les droits de propriété existants seront indemnisés à la hauteur des coûts d’achats réels, avec pour les possessions de longue date des conventions minimales qui peuvent être trouvées. La prestation d’indemnisation est prioritaire au démantèlement des droits hypothécaires existants. De leur côté, les banques placent les moyens générés en retour (NDT Rückflußmittel) à disposition des institutions qui ont à réunir les prestations de dédommagement.
5 : Taxe d’utilisation
Pour la mise à disposition du sol, une taxe d’utilisation sera établie dont la hauteur peut être orientée à des réalités et nécessités sociales. La taxe d'utilisation devrait être liée à des tâches sociales spécifiques, elle ne doit pas former une source générale de financement d’institutions étatiques.
6 : Financement des dédommagements
La prestation de dédommagement sera financée à partir de la taxe d'utilisation jusqu’à remboursement complet. Par la suite, la taxe d'utilisation peut être réglée complètement librement de considérations de coût.[100]
7 : Effet
Avec l’adoption du droit du sol serait immédiatement libre de prix d'achat. Par l'effet de la prestation de dédommagement, cependant la charge au sol demeurerait pratiquement à la hauteur antérieure jusqu'à son extinction. L'effet équivaudrait au gel des prix du sol. Le dédommagement signifie en réalité une redistribution rénovée. En une génération, cependant, le sol pourrait être libéré des charges de prix d'achat. La durée de la période de remboursement est presque sans importance pour l'efficacité de la mesure.

Dans ce qui suit, les composantes particulières de cette nouvelle réglementation seront brièvement éclairées et expliquées.


Taxe d’utilisation au lieu de prix de la terre

Le transfert du sol de la société à l'individu pour l'usage attitré en exclut tous les autres membres de la société. Deux raisons parlent pour percevoir une taxe d'utilisation pour ce transfert. Pour l’une c’est donc ainsi que les avantages réels d'une utilisation productive par ex. lors d'agriculture et d’artisanat fluent à la collectivité, mais ils ne coulent pas sans coûts. Bien plus, les bénéfices accumulés restent privés et se tiennent à disposition de la formation des revenus des participants. C’est pourquoi une taxe doit veiller que se passe une certaine compensation aux non-propriétaires. Pour l’autre, l'utilisation par la propriété juridique de la terre devrait se passer avec la plus grande modération possible, et cela vaut avant tout pour des fins de consommation, comme le résidentiel. La taxe d’utilisation aurait ici l'effet d'une taxe à la consommation.  Cela se montrerait surtout aux parcelles de terrain non construites. Pour elles en tout cas la taxe d'utilisation serait relevée. Comme il n'y a pas de possibilité de récupérer ces coûts par un prix de vente ultérieur, ne garderait de telles parcelles de terrain seulement celui qui veut les utiliser lui-même en un temps futur.
La taxe d’utilisation établirait une sorte de compensation des utilisations, [101] car leurs bénéfices ne couleraient pas comme jusqu’à présent aux vendeurs privés, mais à fins sociale-sociétales. Leur effet serait à peu près comme celle d'un affermage de terres ou octroi de droit à construction par une municipalité. La taxe d'utilisation n’est aussi aucun remboursement pour des coûts (jusqu'à la fin de la période de transition de la prestation de remboursement). Elle peut être librement fixée en fonction des besoins de la société, par ex.
- endroits préférés - taxe élevée ; mauvais emplacement – taxe basse ;
- demande en surface élevée – taxe élevée ; utilisation de l'espace économique – taxe faible ;
- Maison individuelle - taxe élevée ; logements locatifs - faible taxe ; charge écologique haute - taxe élevée ; efforts écologiques - faible taxe ;
- détérioration de la qualité d'utilisation par ex. par construction de route, bruits d’avions, etc., peuvent être pris en compte rapidement par des réductions de taxe. Donc des préoccupations publiques se laisseraient aussi plus facilement réaliser. Inversement, lors d’amélioration de qualité par ex. meilleures infrastructures, etc. pourront aussi être prononcée des augmentations de taxe.
Les institutions d’intérêt général n'auraient pas besoin d’acquitter une taxe ou seulement réduite ;
- les surfaces nécessaires publiquement seraient libres de dédommagement et de taxe ;
- l'agriculture pourrait en tout cas travailler en franchise de taxe, puisque son travail est nécessaire pour la culture de conservation des terres.

Avec cela est au moins évoqué quelle flexibilité permet une taxe d'utilisation pour façonner l'utilisation des terres dans le sens d'une compréhension générale. Dans des situations particulières, il serait même possible de déterminer le montant de la taxe d’utilisation au plus offrant dans le sens d'un appel d'offres public. Dans ce cas, bien sûr, pourrait également se montrer une lourde charge financière du foncier, mais au moins les bénéfices couleraient à la société  et ne disparaîtra pas dans le privé.
[102]
La taxe d'utilisation serait affectée à des buts de manière sensée. Pour l’un pourraient être financées les utilisations de terres sociétales. Mais l'idée  de la compensation d'utilisation exprimerait mieux la liaison à des usages sociaux en direction de groupes de la population qui ne peuvent pas se maintenir par leur activité propre, par ex. aide sociale à des personnes à faible revenu, soins aux personnes âgées, protection de la jeunesse, etc. Une simple mise en place dans le secteur public en tant que source de revenus serait à rejeter. - Un avantage supplémentaire de la réglementation de taxe d’utilisation serait la disparition des impôts fonciers qui nécessitent une charge administrative énorme, et leur remplacement par une facture unique. (Ne sont pas concernées les questions qui sont liées aux biens fonciers. Une perte de recette fiscale n’a donc le droit de prendre en considération que l’impôt en relation immédiate avec le sol. Aussi des taxes pour des services publics, par ex. pour transferts de propriété, peuvent rester maintenues quand aussi sous une forme modifiée.)

Le transfert de propriété
Jusqu'à présent, le sol était vendu par le propriétaire sur le marché foncier. Si maintenant aucun prix d’achat n’est plus perçu pour le transfert d’une parcelle de terre et qu’avec cela n’existe plus de marché, qui détermine alors l'utilisateur suivant ? Tout acte de transfert ne serait-il pas maintenant transféré à un acte administratif bureaucratique de l’institution à laquelle le sol a été transféré aux mains de la société ?
En tant que porteur du droit de propriété, s’offrent deux possibilités. Pour l’une, les municipalités et les villes pourraient elles-mêmes devenir porteuses. Pour cela parle tout d'abord que celles-ci sont donc aussi porteuses de la planification de l’espace et de l’aménagement. Les deux aspects de la question foncière se trouveraient ainsi dans une main et se complètent parfaitement. – Mais justement, ce point de vue parle aussi contre un tel régime. Car l'intégration dans les compétences générales pourrait aussi être considérée comme [10 3] renforcement de l’embroussaillement des intérêts. Tout de suite quelques grandes villes ont déjà livré à des exemples négatifs sur cela.
Il serait préférable d'amener l'administration foncière dans un corps publique-juridique dont les citoyens-représentants pourraient même être légitimés par des élections. Avec cela pourrait être opposée au gouvernement municipal orienté par les partis une institution d’auto-gouvernement citoyen. Que celle-ci souche de la même zone géographique, n’amènerait à l’expression que les  contradictions apparaissant de la situation réelle d'une région et conduirait donc à un plus au lieu d'un moins de démocratie. - Il serait aussi concevable que de telles institutions se retrouvent aussi en des formes régionales plus vastes pour travailler ensemble.

Il a déjà été souligné que ces droits de propriété sociale reposent pratiquement si longtemps silencieux, qu’aucune urgence ne se fait sentir. Par ce que la vente de biens immobiliers est possible avant comme après, et que les droits fonciers migrent avec automatiquement, dans tous ces cas aucune intervention de la société porteuse n’est à la fois nécessaire et possible. Mais cela se rapporte à la plus grande part des transactions. Ici demeure seulement une obligation d'information. De manière pleine de sens, la société porteuse recevra cependant un droit de préemption, en particulier en ce qui concerne les projets d'aménagement du territoire. - Le problème d’attribution se pose en fait seulement en termes de terres non utilisées. Mais ce n'est pas différent, de ce qui est déjà pratiqué aujourd'hui. Partout où des communes vendent ou louent des terres, doit déjà être décidé aujourd'hui, qui devrait devenir propriétaire respectivement possesseur. Ce problème de répartition deviendra même beaucoup plus facile, car il se réfère uniquement à un usage des biens et concerne plus des valeurs d'actifs. Tout de suite lors de la vente par les communes apparaît donc aujourd’hui la difficulté que l'attribution au nouveau propriétaire met en jeu un actif futur à la charge des pouvoirs publics, ce qui est socio politiquement plus que discutable et a déjà déclenché de nombreux scandales. - Mais celui qui est d'avis que seules des conditions de marché entraînent la répartition correcte en ce que le plus offrant obtient l’adjudication pourrait intervenir pour un règlement lors de la répartition [104] sous la forme d'un appel d'offres ou d'enchères publiques par laquelle la hauteur de la taxe d’utilisation sera fixée. Étant donné que dans ce cas, aucun enchérisseur ne peut s'attendre à récupérer sur une vente future une partie de l’investissement, la pure valeur de rendement ou valeur d'utilité déterminerait le montant de la taxe d’utilisation et donc la limiterait raisonnablement. Cela créerait même des conditions d'accès transparentes et ouvertes, comme elles ne sont pas à rencontrer aujourd'hui sur le marché foncier. Est donc à établir absolument que le marché foncier jusqu’à présent est complètement opaque pour la plupart des humains et est pénétré par des enchevêtrements d’intérêts. – En outre, tous les demandeurs après des terrains restants tomberaient : les institutionnels, comme les compagnies d'assurance, fonds de pension, etc. qui achètent seulement à cause de l'augmentation de la valeur du terrain. La recherche de propriété d'utilisation pour créer un espace résidentiel ou professionnel ne serait cependant pas affectée par cela.
Une objection importante vise dans la direction d'un marché gris ou noir. Le prix de la propriété qui ne serait plus pratiquement disponible ne serait-il pas ajouté au prix de l’immobilier, de sorte que l'ensemble de la mesure n’irait finalement nulle part ? Pour cela on doit penser que cela valait avant tout quand en situation comparable existaient encore des prix du sol. Mais quand le sol n’a un prix nulle part, alors une telle rente ne peut aussi pas se former. - Toutefois, on pourrait par ex. regardez sur une situation de centre-ville et renvoyer là dessus qu'une bonne situation publique propulse un immobilier vers le haut par-dessus tous les coûts de fabrication et qu’à cela aussi le sol libre de prix ne conduit à aucun allègement. Comme la valeur de situation est un effet des rapports de communauté, il est donc tout à fait juste et approprié qu’ici une taxe d’utilisation beaucoup plus élevée puisse être perçue qu'a un autre endroit. Mais la hauteur de la taxe d’utilisation pourrait être absolument liée à la hauteur du coût de la construction dépassant la valeur de ventes ou locative. Une forte taxe d’utilisation freine la fourchette de prix lors de la vente du bâtiment. Car lors de la vente de l’immobilier vaut pour l’acheteur encore toujours le calcul du bénéfice : combien puis-je me supporter de coûts ? Ici aussi la disparition [105] d'une valeur de spéculation foncière ultérieure agit en abaissant les prix. -

Dans tous ces cas, la plus grande différence à l'état actuel existerait donc néanmoins  que l’investissement pour cette parcelle de fond n’aille pas à un propriétaire ou vendeur privé, mais fluera comme taxe d’utilisation à la communauté. - Le devoir d’information sur le prix de vente à la société porteuse, la divulgation publique de la taxe sur l'utilisation et le droit de préemption du porteur sont des mesures supplémentaires pour lutter contre de possibles paiements au noir.
Aussi un régime juridique où lors de découverte de paiements ou de créances cachées celles-ci seulement deviennent caduques, mais le contrat demeure, et que seulement le vendeur est puni en conséquence remplirait tout à coup les dernières lacunes. Car la publication de tels accords après l’inscription du transfert de propriété pourrait transformer pour le propriétaire cédant chaque entreprise cachée en un risque si énorme, difficilement calculable parce qu'il ne pourrait plus annuler le transfert, ne recevrait plus l'argent noir et en plus devrait payer.