La fondation Edith Maryon :
une autre façon de fréquenter "terre et sol"
2e édition, 2015

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Préface
Comme propriétaire foncier se laisse faire de l'argent pour ainsi dire dans le sommeil. Mais de quel droit, en raison de quelle prestation en fait? Pouvons-nous considérer la ressource non multipliable sol comme une marchandise? Devons-nous regarder, impuissants, quand de la propriété foncière sont éternellement fait de plus hauts bénéfices et visés des gains spéculatifs de l'augmentation de valeur des terres?- Ces mécanismes se laissent-ils exclure par un moyen viable et fiable? Cela nous est important et nous semble logique de penser à une approche différente du foncier et aussi de pratiquer celle-ci . Il y a des alternatives sociales valables à la maximalisation de la rente. Si seulement nous voulons, nous pouvons nous passer d'une rente foncière éternelle, axée sur la valeur du sol et à la place de cela maximiser les usages sociaux du foncier et les garantir sur le long terme. Des fondations et les initiatives semblables à des fondations dans de nombreux pays tels que celles prenant pied récemment en Europe occidentale, venant du Mouvement communautaire Land Trust aux États-Unis et en Grande-Bretagne, montrent que cela est possible. Là où État, villes et communes ne perçoivent pas cette tâche elles-mêmes et comptent sur les forces du «marché libre», de telles initiatives et solutions privées de la société civile sont demandées. Un «autre» traitement du sol- c'est beau, cependant l'immobilier coûte tout d'abord une fois beaucoup d'argent. En 1990, la Fondation Edith Maryon, entièrement atypique comme fondation, a commencé avec très peu d'argent et entièrement sans immobilier. Les fondateurs et les êtres humains de son cercle d'amis avaient déjà examiné et débattu auparavant plusieurs années durant les questions des principes sociaux de bases, avant tout sur la question foncière ainsi nommée remuée par Rudolf Steiner et ses contemporains. Le sol n'est pas une marchandise, avec le sol ne doit pas être spéculé. Des discussions a grandit le besoin de tester pratiquement les idées développées. L'idée fondatrice : Pour le sol, il y a besoin d'un réceptacle libre de toute pensée de spéculation et de vente. L'institution d'une fondation stable dans la durée semblaient idéale pour cela par les parties. Comme bonne fortune s'avéra que peu après la fondation, des êtres humains qui ont appris du besoin d'activité du jeune fondateur et de l'idée d'avant-garde, on mis a disposition des participations substantielles en argent. Ainsi de premiers sites ont pu être retirés à la spéculation immobilière et être dédiés à des fins sociales. Et ainsi, aussi aujourd'hui, nous pouvons généralement nous charger d'un nouveau site seulement avec l'aide de dons (affectés), donations (partielles), prêts sans intérêts (du vendeur), legs ou autre soutien financier ou de tiers se présentant.
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Pour atteindre son objectif, la Fondation est toujours dépendante de partenaires qui contribuent activement à une dé-capitalisation du sol. Avec cette brochure, nous vous informons sur l'art et la manière dont nous traitons -autrement- la terre et sol maintenons, soutenons et rendons possible ainsi des projets socialement utiles qui sinon ne trouveraient pour eux qu'un endroit isolé, ne convenant pas. L'accent est mis sur le droit de superficie (NDT « Baurecht » ou bail à construction -littéralement plus proche mais ignoré des lexiques, ou encore emphytéotique. Toutes ces formes permettent de nombreuses variantes et sont plus ou moins libres selon les pays) en général, et la façon dont nous l'aménageons en particulier, enrichi par des expériences personnelles et des évaluations de quelques-uns de nos partenaires de projet. Cela devrait vous servir de suggestion, à vous mettre vous-mêmes ou avec nous sur le chemin vers une autre fréquentation des terres et du sol.
Christoph Langscheid (directeur)
Dr. Ulrich Kriese

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Ce qui nous fait bouger
Terres et sols (NDT pour l'expression allemande « Grund und Boden », littéralement « fond et sol », voir lexique du site, j'essaye ici une nouvelle variante visant à distinguer terre vivante et artificialisée) sont l'une de nos bases naturelles de vie et en tant que telles ne sont pas multipliables. Les questions sur la propriété foncière et sur la répartition et l'utilisation des terres sont donc d'une importance générale, sociétale. Par conséquent, de façon usuelle, la question de savoir si et comment un morceau de terre sera construit et utilisé n'est pas purement une affaire privée à juste titre. Avant tout, une utilisation orientée vers le gain ou l'utilité privée de terres et sols ne conduit pas rarement à des conflits avec la protection de la nature et de l'environnement, aux besoins des générations futures et avec cela, tôt ou tard, aux coûts qui seront (devront être) pris en charge par la société. De l'autre côté, aux coûts (privés) comparativement relativement bas de la propriété foncière se tiennent en règle général en vis-à-vis durablement des rendements/bénéfices (privés) élevés. Le revenu dépendant de la valeur du sol sans prestation propre, l'ainsi nommée rente foncière, laisse à côté de cela le propriétaire spéculer sur l'augmentation de la valeur du sol, qui tôt ou tard se laissent aussi écrémé grâce à des augmentations de loyer correspondantes et des produits de vente. Ce mécanisme retire de nombreuses parcelles un temps durant ou durablement d'utilisations qui seraient plus sensées d'un point de vue social. Dans de nombreux endroits seront délaissées inutilisées des aires pleinement viabilisées, oui même des zones construites, pour les céder n'importe quand plus tard avec un bénéfice. De l'autre côté, il y a une forte incitation, par exemple, pour laisser changer des zones de terres auparavant non construites en sols à construire, sans considérer les coûts sociétaux liés avec cela, respectivement les conséquences sociales, environnementales et économiques. À côté de cela, de plus en plus d'agriculteurs se demandent toujours plus comment la mise en valeur économique durable de leurs surfaces déjà établie sur décennies peut être assurée sur la durée, plutôt que peut-être même succomber à nouveau à une gestion conventionnelle ou finalement même à un lotissement. Comme une valeur essentielle de la terre est en effet sa fécondité par un travail sur des décennies, en partie sur des siècles, surtout si elle a été valorisée économiquement en biologie ou bio-dynamie au fil du temps.
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L'acheteur d'une parcelle ne paye cependant habituellement pas au vendeur seulement la valeur d'utilité de la terre, mais aussi tous les bénéfices (actualisés) à attendre, plus ou moins spéculatifs, parce que couplés à un développement hypothétique de la valeur du sol. L'acquisition devrait-elle se calculer pour lui, l'acheteur est pratiquement obligé de satisfaire les attentes spéculatives du vendeur, au lieu de pouvoir réaliser l'utilisation lui étant adéquate respectivement, lui semblant sensée - et dans la mesure du possible socialement utile -. Il se pose absolument la question des droits de l'individu, égal à un seigneur féodal, de réaliser un revenu uniquement de la propriété du sol. Car le propriétaire de sol, le devient souvent seulement par héritage, il remercie finalement la rente foncière plutôt qu'alors, dans une mesure mineure, seulement sa propre prestation., Essentiellement, valeur et rentabilité d'une parcelle de sol se laissent imputer Beaucoup plus aux caractéristiques de la parcelle elle-même (entre autre, la fertilité de la terre, une certaine évaluation de la pente et de l'exposition ou la proximité d'un plan d'eau), complétées par des décisions de la puissance publique ou d'un tiers accroissant la valeur et l'investissement (entre autre la constructibilité, facteur d'utilisation , proximité des institutions centrales, connexions au trafic). L'influence du propriétaire est donc en grande partie limitée à la réalisation des usages et des constructions possibles, ainsi il nous semble fondamentalement correct de limiter là-dessus aussi le revenu pouvant être visé par lui.

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Maison d'habitation au Kräherwald 313, Stuttgart
Malgré la base financièrement assurée pour l'acquisition d'une maison individuelle, la famille Bruhn a recherché la coopération avec notre fondation, dans le but d'extraire le sol de la propriété privée. Nous avons acquis le site, conservé durablement le sol et transféré la maison dans un droit de superficie à la famille utilisatrice. Le droit de superficie a été accordé pour une période de 99 ans. Pour une sécurisation durable comme espace d'habitation abordable pour des familles, il était important pour le couple Bruhn de convenir que l'investissement dans le bâtiment ne doit pas dépasser 15 pour cent de la valeur de marché sans le consentement de la Fondation. La partie du prix d'achat réunie par nous pour le sol a été remboursée immédiatement par la famille Bruhn sous la forme d'un payement en une fois de sorte qu'aucun intérêts au droit de superficie (héréditaire) n'est dû. Aujourd'hui la famille Bruhn fournit encore un don volontaire pour couvrir les frais administratifs du côté de la fondation. Après l'achèvement du temps du droit de superficie (héréditaire), au début du 22e siècle, le site passera sans compensation dans la propriété de notre fondation, de sorte quaucunes réserves doivent être formées pour le retour.
Jakob Bruhn : il est souvent question que celui qui donne son bien à une fondation, déshérite ses enfants. Je ne vois toutefois pas cela ainsi dans notre cas. Car nos enfants, même nos petits-enfants n'ont absolument aucun désavantage de la relation de droit de superficie avec la fondation. Pour eux la maison sera comme une propriété. Et ce qui vient après... - qui sait ce qui sera alors ou sera important. Mon père a toujours dit : beaucoup de ce qui est évident pour lui aujourd'hui, ses parents ne pouvaient pas du tout le penser en leur temps. Tout comme notre ancienne banque ne comprenait pas notre contrat de droit à superficie ! Ainsi, nous avons atterri dans une autre banque, ouverte de manière correspondante.
Birgit Bruhn : "ma" famille ne peut pas encore penser aujourd'hui ce à quoi nous nous nous sommes décidés. Dans ma parenté il se dit déjà parfois, "vous l'avez abandonné". Mais l'essentiel est donc que les enfants apprennent dès le départ à traiter de manière responsable les actifs et propriété du sol dans le sens global et qu'il ne s'agit pas du tout de propriété, aussi de propriété du sol !

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Jakob Bruhn : nous pouvons utiliser la parcelle, c'est l'essentiel. Je n'ai jamais le sentiment que c'est la mienne. C'est une bonne sensation. L'argent et la possession ne sont pas décisifs pour une vie satisfaisante. Bien au contraire, la répartition inégale conduit à des insatisfactions sociales.
Birgit Bruhn : la propriété du sol, avant tout quand on hérite, peut fortement influer la planification de la vie dans une direction qui n'est pas du tout correcte pour soi-même. Tout à coup, on est confronté à une situation tout autre. Et comme propriétaires fonciers on est aussi vite mêlé à des litiges de droit. Nous avons expérimenté ça nous-même.

Jakob Bruhn : je suis conscient que la propriété foncière donne la sécurité à beaucoup de gens. Mais l'assurance que nous avons de partenaires contractuels sur lesquels nous pouvons compter, nous donne au moins autant de sécurité. Ce qui me semble important : on ne devrait pas avoir à se faire du souci pour l'habitat en soi. Et : on peut et n'a pas la permission de toujours attendre que les autres fassent le premier pas !

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Comment nous procédons avec la terre et le sol
La répartition conceptuelle entre la propriété foncière et l'utilisation du sol ouvre la voie à une fréquentation alternative de la terre et du sol, à savoir le renoncement à l'intérêt personnel et aux gains spéculatifs à partir de la propriété du foncier et de la rente foncière. Ainsi, un organisme non gouvernemental d’intérêt commun, stable à long terme, comme la Fondation Edith Maryon peut devenir actif à titre fiduciaire dans le sens du bien commun. Dans le même temps les utilisateurs des parcelles peuvent se concentrer sur leurs activités respectives, ce que beaucoup d'entre eux perçoivent comme un soulagement apaisant. Notre Fondation fondée en 1990 considère comme sa tâche de détacher de la marchandise et du courant héréditaire des terres et des sols dans le dialogue avec les propriétaires et les utilisateurs afin que celles-ci soit retirées de la spéculation et devienne donc disponible de façon permanente et toujours à nouveau pour des projets qui servent la société. Son impulsion fondatrice est née d'une analyse critique des visions du mouvement de réforme foncière (cf page 17ss). La Fondation prend le contrôle de sites selon le cas par l'achat, des dons ou legs et les met à disposition à long terme et de manière socialement supportable aux utilisateurs respectifs. La fondation exclut fondamentalement une cession de parcelle s à des tiers - seulement une fondation peut assurer cela dans le long terme. La Fondation Edith Maryon est indépendante, sans but lucratif et juste obligée selon la détermination de ses buts. De cette manière, la «rente sociale» d'un site, cela signifie la valeur sociale et les usages d'une parcelle concrète et des bâtiments construits et occupés dessus, passent à l'avant-plan. Avec son approche, notre fondation est un projet dépassant les générations. Résidents et utilisateurs d'un immobilier particulier vont et viennent - la fondation reste, et avec elle le moment social et d'utilité commune à chaque endroit.

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Le mouvement de réforme foncière dans l'espace linguistique allemand
Le mouvement de réforme foncière moderne remonte en grande partie à l'Américain des États-Unis Henry George (1839 - 1897) et son ouvrage publié en 1879, «Progress and  Poverty» (Progrès et pauvreté). Partant de l'idée que la Terre (la terre, le sol) n'a pas été créé par l'être humain, George argumenta avec véhémence contre la répartition inégale des terres et des sols. Il s'est également rendu compte que la valeur d'une parcelle de terre est principalement le résultat des investissements de la communauté et moins de leurs propriétaires respectifs. Le bénéfice dérivé de la valeur du sol, l'ainsi nommée rente foncière ou du sol, un revenu sans contrepartie (contre prestation) ne devrait à cause de cela pas revenir à l'individu, mais devrait bénéficier à la communauté; à la spéculation sur l'augmentation de la valeur des terres devrait être poussé un verrou. George voulait obtenir cela avec un impôt qui écrème complètement, sur chaque parcelle de terre particulière, la possible rente foncière en faveur de la collectivité. D'après ses représentations, cet impôt devrait même être le seul qui se tienne à la disposition de la communauté pour financer ses tâches. À la fin du 19ème / début du 20ème siècle le mouvement de réforme foncière pris aussi pied en Europe, avant tout en Allemagne. Dans de nombreuses villes il y avait manque de logements et les loyers montaient en flèche. La réforme foncière était carrément populaire à cette époque. En 1888, était fondé par Michael Flürscheim (1844-1912) la Confédération allemande de la réforme de la propriété foncière. Flürscheim voulait nationaliser tous les sols en échange de compensations et alors les louer aux privés. Fondée dix ans plus tard, la Confédération allemande pour la réforme foncière, plus tard, la Confédération des réformateurs fonciers allemands, remonte à l'initiative d'Adolf Damaschke (1865 - 1935). Contrairement à Flürscheim, Damaschke était de la façon de voir de siphonner fiscalement le bénéfice de l'augmentation de la valeur des sols. A ses yeux, la rente foncière, suivant George, devrait être interprétée comme une «propriété sociale». Terres et sols devraient, selon le programme de l'association "être placés sous un droit qui promeut son utilisation comme résidence et atelier, qui rend tous les abus avec lui impossibles et que l'augmentation de la valeur que reçoit l'individu sans travail, soit rendu le plus possible utilisable à la totalité du peuple » Dans ses dernières années Rudolf Steiner (1861 – 1925), le fondateur de l'anthroposophie, se tourna aussi contre la spéculation foncière et décrivit la rente foncière comme don forcé. Dans ses conférences, il a mis le sol dans un contexte social très fondamental et exposa, -
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que la terre ne serait pas une marchandise, avec laquelle pourrait être ni vendu ni hérité. Pourrait seul être acheté le droit temporaire à l'utilisation des terres (NDT Ce passage sur RS demanderait à être fondé tant il semble étranger aux documents disponibles).
Franz Oppenheimer (1864 - 1943) a souligné le potentiel du système des coopératives pour le renversement progressif de la grande possession foncière. Il a tenu pour possible une transformation de la société par la diffusion conséquente de l'activité économique coopérative "par en bas"; à son avis, était nécessaire pour cela ni une réforme "d'en haut" ni une révolution. Silvio Gesell (1862 - 1930), fondateur de l'économie libre (en 1916 parut son ouvrage majeur «L'ordre économique naturel par la terre libre et l'argent libre"), a vu le danger que l'introduction de "l'argent libre", donc chargé d'un intérêt négatif conduirait à une fuite vers la propriété foncière et par là à des hausses déclenchées des prix du sol et la spéculation correspondante. Pour éviter cela, le sol devrait être transféré dans la propriété publique en échange d'un dédommagement. Tout d'abord, il serait laissé aux anciens propriétaires, puis alors à tous les ultérieurs contre la perception d'une taxe régulière pour utilisation. La hauteur respective de taxe pourrait être déterminé conformément aux principes du marché au moyen d'enchères. Autrement que la «terre libre» (terre libre de rente foncière en mains privées), les bâtiments érigés sur elle pourraient continuer à rester en propriété privée et être aussi négociés entre privés. Avec Silvio Gesell, l'architecte Hans Bernoulli (1876 - 1959) fonde la Fédération d'économie libre suisse. Bernoulli aussi a préconisé la municipalisation indemnisables des sols et l'octroi de droit de superficie, («le sol à la collectivité, la maison propriété privée»). Son modèle a été les cités jardins anglaises établies au début du 20e siècle. A cause des énormes sommes d'argent nécessaires qui ne pourraient être réunies en un seul coup par les pouvoir publics , les propriétaires auraient été dédommagés par des billets à ordre portant intérêt et remboursés sur une période plus longue dans laquelle progressivement les excédents auraient été atteints.

Ce processus nécessitait toutefois l'introduction de l'argent libre, donc la dissolution de l'intérêt et ainsi avec cela le risque du taux d'intérêt. -
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Le mouvement de réforme foncière ne pu s'imposer en Europe. En 1919, la Constitution d'empire de Weimar introduit le principe (article 155) ( «... Letravail et l'utilisation du sol est un devoir du propriétaire du sol vis-à-vis de la Communauté. L'augmentation de la valeur du sol, qui survient sur la parcelle sans mise en œuvre de travail ou de capital, est à rendre utile pour la totalité ... ") ne trouva pas d'entrée supplémentaire dans la législation. Inspiré aussi bien par la réforme foncière, comme aussi par le mouvement coopératif ont cependant été fondé au début du 20e siècle, les premières sociétés de lotissement, communes foncières et communauté de domaine agricole, coopératives de construction et de locataires et caisses d'épargnes pour la construction. Elles ont développé et pratiqué jusqu'à ce jour d'autres formes de la propriété foncière et de sa gestion, ou aussi de financement immobilier, mais n'offrent, généralement pas d'(auto) protection durable contre la spéculation. Toutefois se trouve cependant l'institution de l'ainsi nommé droit de superficie qui autorise dans de nombreux pays la séparation formelle de la propriété du terrain et du bâti (voir page 28 ss.) - et donc la condition requise à une réforme foncière au sens d'une partie du mouvement. En partie d'une tradition séculaire, le droit de superficie/bail à construction est très largement répandu, marquant même en partie le marché foncier dans le Commonwealth entre autre avec l'Angleterre, l'Australie et Hong Kong, aux États-Unis, Israël, Pays-Bas, Italie, Suède, Finlande et dans plusieurs pays d'Afrique et d'Asie. La répartition du droit de superficie/bail à construction est souvent étroitement associée à une fiscalité comparativement élevée respectivement un prélèvement de la croissance de la valeur des terres. Il est généralement considéré comme un moyen approprié pour permettre aux groupes à revenu réduit d'accéder à la propriété de l'habitat. À ce jour, les églises travaillent beaucoup avec le droit de superficie (exemple remarquable : Klosterkammer Hannover). Maintes villes (par exemple. Zurich, Bâle, Vienne, Amsterdam, Stockholm, Lübeck, Kiel, Hambourg, Berlin, Kaiserslautern, Wolfsburg) vendent toutefois (aussi) des droits de superficie au lieu de parcelles "entières" et maintiennent de cette manière la disponibilité à long terme des terres et sols et avec cela - dans le vrai sens du mot - la faisabilité "fondamentale" d'objectifs de développement spatial à long terme. Une partie d'un contrat de droit de superficie avec la collectivité publique est souvent la condition que le preneur de bail à construction à l'obligation de résidence sur la parcelle concernée, de sorte que l'avantage de coût associé du droit de superficie reste également au contractant réel et donc en même temps, reste «local».

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Tout ce qui est possible avec nous
Notre fondation est principalement engagée dans la Suisse et l'étranger attenant à la frontière - notamment dans les domaines du logement, de la vie communautaire, du vivre et travailler, de l'habitat dans l'âge avancé, la culture et industrie, santé et repos, éducation et formation, agriculture. De brefs profils de tous les projets peuvent être consultés sous www.maryon.ch.
La fondation rend le plus possible abordable du logement et de l'espace pour d'autres usages, par exemple, des utilisations socio-culturelles aussi dans des emplacements de choix. Elle livre des idées et sert de berceau pour des évolutions et des renouvellements sociaux et écologiques. Elle crée de la transparence dans les questions de propriété et d'utilisation foncière et s'y connaît dans l'utilisation économique des terres, dans l'agriculture biodynamique et la construction écologique. À ces fins, la Fondation agit comme bailleur et loueur et donne des droits de superficie à des tiers. Avec l'ainsi nommé droit de superficie, il s'agit d'une forme de propriété spéciale, présentée de plus près dans les sections suivantes. Un modèle de loyer de droit de superficie propre à la fondation honore d'autres prestation sociales et sociétale du preneur du moment de droit de superficie. Il compense les excès sur le marché des sols et soulage des participations imposées. Pour notre Fondation en tant que non-étatique, stable à long terme, institution d'intérêt commun, le construction à construction / droit de superficie, avec ses possibilité de façonnement, est un instrument important pour atteindre l'objectif de la Fondation, la «promotion de lieux sociaux de logements et de travail». Le droit de superficie joue aussi un rôle central dans la sécurité à long terme de l'utilisation sociale, culturelle et / ou écologiquement motivée convenue des parcelles entre les utilisateurs, respectivement communautés d'utilisateurs, et notre Fondation. Si au cours du temps du côté des preneurs du bail à construction menace une dilution de l'idéal une fois conçus ou même après la sortie de la génération des pionniers et fondateurs d'un projet, la fondation – appuyée sur les possibilités de sanctions conformes au contrat de droit de superficie - sert dans une certaine mesure de gardienne indépendante des objectifs du projet.
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Nous travaillons avec nos partenaires des projets respectifs à une solution toujours individuelle devenant apte à satisfaire les souhaits et les besoins des parties concernées. Cela ne signifie pas que nous avons réponse à tous les besoins et problèmes et pouvons toujours tendre la main. Aucun immobilier n'est identique à un autre. Conformément, comme aussi apparemment dans les exemples présentés plus en détail dans ce cahier, s'applique aux projets qui nous sont apportés, quant à leur position de départ, la représentation de leur but, la constellation sociale ou le financement. Tout cela doit être évalué et pris en compte. Dans la brochure «formes juridiques pour des projets de vie en commun», nous offrons donc aux intéressés correspondants, un guide et une aide générale à la décision juridique, et dans «la ferme et la terre, terre et culture» nous approfondissons les possibilités de coopération avec notre fondation dans le domaine de l'agriculture (Sécurisation de ferme et prise en main).

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Propriété foncière dans le temps : le droit de superficie (bail à construction)
Le bail à construction remonte au droit romain. Jusqu'à l'époque moderne, il a été pratiqué dans de nombreux endroits dans la forme du prêt de bâtiment, de sol ou d'héritage. Il est cependant, normalisé légalement en premier en Suisse en 1912, et en Allemagne en 1919 (là il est décrit comme droit de superficie héréditaire, familièrement bail à héritage). Cela signifie qu'un preneur de droit de superficie (justifié à construire) reçoit du donneur de droit de superficie (le propriétaire foncier) contre un loyer à payer un droit à long terme sur une parcelle qui ne lui appartient pas à lui-même et sans devoir l'acheter lui permettant de construire son propre bâtiment ou de le conserver et de l'utiliser, ou dans tous les cas aussi le louer à des tiers. Ce droit (expressément convenu dans un contrat de droit de superficie entre les parties) est en même temps une obligation. Le preneur de droit de superficie est avec cela dans la durée l'utilisateur de la parcelle et propriétaire de l'ouvrage construit. Aussi bien du côté du donneur que du preneurde droit de superficie, il peut s'agir d'une personne naturelle comme aussi d'une personne morale (association, coopérative, GmbH etc.). Le droit de superficie sera lui-même traité comme une parcelle de terre et comme tel enregistrée dans un registre foncier distinct. Il peut être chargé avec les privilèges et servitudes et, sauf convention contraire, être transférable et héritable. Du point de vue du propriétaire de parcelle le droit de superficie est un droit réel limité, qui pèse sur sa parcelle. Un droit de superficie est toujours certifié officiellement (notarié). En lui donneur et preneur convienne du contenu et de la portée du droit de superficie. Les partenaires contractuels, dans le cadre des autorisations du droit public, sont libres de leur accord sur emplacement, forme, taille et but des bâtiments ainsi que l'utilisation des surfaces non bâties. Dans le contrat de droit de superficie avec la Fondation Edith Maryon des souhaits sur des questions sociales, culturelles et / ou écologiques jouent régulièrement un rôle particulier.
Durée
La durée du droit de superficie repose généralement sur la durée prévue d'utilisation du bâtiment, où 30 à 50 ans de durée minimale sont communs. En Suisse, la limite légale est de 100 ans. En Allemagne, ne seront habituellement pas convenus plus de 99 ans. Modifications de contrat, prolongations ou -dissolutions sont possibles d'un commun accord. En revanche, les résiliations unilatérales ne sont fondamentalement pas possible -
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En cas d'une transmission avant terme (cession) du droit de superficie à un tiers, il doit, en principe, entrer dans le contrat existant avec le donneur de droit de superficie.
Loyer du droit de superficie
Avec le loyer du droit de superficie, le preneur du droit fournit une contribution en retour du droit qui lui est aménagé., Nous présentons de plus près à la page 38 et suivantes, le modèle de loyer de notre fondation, en particulier pour les projets d'intérêt commun.
Les coûts
Le preneur de droit de superficie prend habituellement tous les coûts associés à la propriété de l'immeuble et à l'utilisation de la parcelle.
Retour
Quand après l'expiration du droit de superficie aucun contrat suivant n'est conclu, le bâtiment devient la propriété du donneur de droit de superficie, l'ainsi nommer retour se produit. En outre, le donneur de droit de superficie, lorsque dans des cas particuliers le preneur ne remplit pas le contrat, respectivement vient à des violations de contrat graves (par ex. non-paiement des loyers, déviation claire des liens d'utilisation), peut appeler le retour prématuré. Selon l'entente contractuelle respective le retour est généralement accompagné d'un dédommagement au preneur du bail à construction pour l'investissement qu'il a fait et les valeurs créés, respectivement obtenues. Ce dédommagement de retour porte généralement, par exemple, dans des projets de logement sur les deux tiers de la valeur marchande de l'immeuble.
Les dispositions légales en matière de droit de la construction figurent à l'article 779 ss. du Code civil suisse. En Allemagne, valent les dispositions de la loi de superficie héréditaire, en Autriche celles de la Loi sur le droit de superficie. Littérature et liens Internet supplémentaires voir page 51.
Contrat de droit de superficie
Preneur du droit
Donneur du droit

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Le droit de superficie en comparaison à la pleine propriété
Entre le droit à construction et la propriété complète d'un site, il n'y a fondamentalement aucune différence en ce qui concerne les droits et les possibilités d'utilisation du terrain. À long terme, cependant, des accords contractuels sur le type et le mode d'utilisation comme les prévoit notre fondation comme donneur de droit de superficie peuvent s'avérer n'être plus sensées respectivement supportables. Dans un tel cas, des ajustements contractuels sont possibles, s'il y a un accord. En outre, cela vaut déjà à d'autres endroits (page 22)
applique : Le contrat de droit à superficie permet une sécurisation à long terme des objectifs du projet, respectivement, les fixe pour l'avenir et donne à un tiers indépendant(du projet), à savoir, le "seulement" -propriétaire de la terre et donneur du droit de construction certains les droits d'assentiment préventif efficaces, mais aussi des possibilités de sanctions, s'il devait y avoir de graves violations de contrat. Un avantage clair du droit de superficie est que le capital propre du preneur de droit de superficie ensemble avec du capital emprunté ne reposent pas improductifs fixés ensemble dans le sol, mais fluent dans les bâtiments et peuvent immédiatement servir la réalisation des objectifs du projet. Dans de bons endroits les prix des terrains peuvent notamment faire tout à fait la moitié du coût total de l'investissement. En outre, aux prix des terrains se formant sur le marché anonyme au contraire d'un loyer de droit de superficie concret convenu entre partenaires du projet toutes les attentes (possibles et entre elles parfois irréalistes) spéculatives sont appréciées ? et avec cela de l'acheteur respectivement de l'utilisateur à trouver en forme discontinue. Le droit de superficie permet donc en de nombreuses places d'abord à des initiatives humaines et sociales la réalisation de leur projet(avec peu de capital propre), en même temps que la formation de la propriété de maison- avec une raison pour cela que des églises et diverses institutions sociales agissent en tant que donneurs de droits de superficie. Aussi de nombreuses municipalités, pas les dernières pour garder des résidents ou en gagner, donnent des terres en droits de superficie. Une indication est nécessaire pour le cas très répandu que le preneur de bail à construction doit prendre des prêts pour l'achat de la maison, la construction ou la réhabilitation : afin que la valeur intrinsèque de l'immeuble puisse devenir efficace face à la pleine propriété, il a besoin d'établissement de crédit familier avec cette forme de propriété et de contrat - dans le meilleur des cas un tel, auquel font face des projets sociaux conclus (il y en a heureusement en fait). Car d'autres et pas peu d'instituts de crédit exigent à titre de compensation pour le manque de la pleine propriété du preneur de droit à superficie et d'emprunt, par exemple, une part proportionnellement plus élevé de capital propre et / ou un amortissement plus rapide.
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Le modèle de loyer de droit de superficie de notre fondation, qui s'adresse en particulier à des projets d'intérêt commun, prévoit, après que la dette du sol soit purgée, une réduction significative du loyer avec lequel la Fondation renonce par volonté libre à des rentrées provenant de la propriété du sol. Le facteur social de l'approche de la fondation devient par cela particulièrement clair. En outre, s'ajoute que la fondation ne répercute pas d'éventuelles augmentations de la valeur des terres dans le loyer. Même autrement, elle ne tient à aucun profit de l'augmentation de la valeur des terres parce qu'elle exclut elle-même par principe de base la cession du sol une fois acquis. Si le sol est premièrement une fois désendetté, les avantages du modèle de fondation viennent ainsi pas seulement aux premiers preneurs de droit de superficie, mais à long terme, à tous les autres preneurs de droits supplémentaires et à la société dans son ensemble. Conclusion : Le droit à construction, utilisée judicieusement et socialement, est un bon outil pour sortir de la spirale de la spéculation foncière et de l'exploitation du sol.

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Notre modèle de droit à construction: le désendettement et de la solidarité
Le modèle de droit à construction de notre fondation prévoit tout d'abord des accords concrets entre les preneurs de droit à construction et la Fondation sur l'art et la manière d'utiliser les parcelles. Ici, il est important de protéger les préoccupations sociétales sociales, culturelles, écologiques ou autres de notre partenaire de projet par contrat tout en préservant la marge de manœuvre nécessaire pour les développements futurs. La Fondation aspire au-delà de cela à des accords d'après lesquels en cas de rénovation de bâtiment ou nouvelle construction du preneur de droit de superficie, dans le cadre de ses possibilités économiques, que soient respectés des standards de la construction biologiques et énergétiques élevées tout comme des manières de construire et des matériaux de construction qui soient choisis. Le loyer du droit de superficie pour des projets d'intérêt commun ou particulièrement innovants sociétalement, pionniers et avec cela digne de promotion s'articule typiquement à la Fondation en deux périodes de temps (voir figure ci-dessous). La première période idéale du modèle consiste dans le loyer du droit de superficie fourni comme annuité (intérêts plus amortissement) , la deuxième période (après désendettement) du loyer de solidarité réduit de manière significative. A cela, viennent des frais d'administration modérés.

Argent

Coûts d'acquisition des terrains

Contributions financières réduisent l'annuité
annuité

amortissement - l'avantage valeur en argent vient durablement au profit du projet

loyer - loyer de solidarité pouvoir d'achat assuré, permet le financement de nouveaux projets

taxe d'administration
début de contrat - terres et sols entièrement amortis - temps

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Le montant exact de la première période d'annuité à fournir est calculée à partir du coût de l'achat des terres moins les contributions financières introduites par le preneur du droit de superficie ou de tiers (pour ces dernières, voir page 46). Avec cela, les moyens utilisés/affectés par la Fondation porteront intérêt à un taux convenu, soumis à des fluctuations de référence (part des intérêts) et pas à pas acquittés (part d'amortissement, respectivement de remboursement). Le preneur de bail à construction peut réduire à tout moment la période d'amortissement par le biais de paiements spéciaux. Une fois les coûts d'acquisition pleinement payés et le terrain ainsi désendetté, notre fondation n'estime en outre pas ? ces encore possibles augmentations de valeur du sol comme base pour le calcul du droit de superficie. Bien plus, la fondation inscrit la parcelle au "francs pour mémoire». La Fondation exclut pour elle-même ?? alors aussi fondamentalement l'admissibilité à titre de garantie de la parcelle à la valeur de marché actuelle. Le montant de la deuxième période de loyer de solidarité s'élève environ à un tiers du loyer de la première période. Il sert comme le loyer initial de taxe d'utilisation, mais sera maintenant utilisé pour financer de nouveaux projets de désendettement du sol. Le loyer de solidarité vient d'autant plus rapidement à porter, que plus vite la parcelle pouvait être désendettée. Le loyer de solidarité, en même temps la renonciation volontaire de la Fondation à la pleine rente foncière, permet entre autre a des communautés sociales, des impulsions et utilisations à des emplacements centraux qui sinon seraient autrement renvoyés par le marché foncier à des endroits périphériques. Plus près du centre, ils contribuent à la diversité socio-culturelle et économique et à la couleur d'un endroit, ils sont donc «d'interêt commun» dans le meilleur sens. En général notre Fondation favorise de cette manière les initiatives dont les prestations ne sont pas encore honorées de manière adéquate ni par le marché ni par la société, dans certains cas, ne seront pas même une fois accepté de la majorité. Regardé à l'inverse le modèle de fondation vit de ce que les preneurs de droit à superficie endossent l'intention de la Fondation ne tirant donc de l'avantage financier alloué d'intérêt personnel discutable sur le plan social. Car la différence restante à la rente foncière maximale possible reste finalement comme valeur d'actif du droit de superficie chez le preneur de bail. En contradiction à l'esprit d'un contrat de bail à construction avec notre Fondation serait, par exemple, lorsque le preneur de droit à superficie devait à un moment donné se "fournir", sous utiliser claire la parcelle, louer à haut prix la parcelle ou lors d'une vente du droit de superficie calculer une possible
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augmentation de la valeur du sol dans le prix de vente. Par cela, le désendettement précédemment atteint du sol serait conduit ad absurdum par le nouvel endettement de la génération suivante, le sol fait à nouveau indirectement marchandise. Le contrat de droit à superficie entre les partenaires peut bien sûr prévenir de tels abus du début. Le modèle esquissé ici est de type idéal et à appliquer à chaque cas particulier et, si nécessaire, aussi à ajuster. Car nous recherchons et élaborons dans tous les cas une solution individuelle avec nos partenaires de projet. En cela notre expérience nous enseigne qu'un projet pensé en substance, économiquement et porté par communauté forte, se laisse en règle générale aussi réaliser.

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Initiative foncière Bâle
Notre Fondation s'engage politiquement pour une utilisation plus répandue de droit de superficie comme instrument d'une politique foncière prospective et durable dans les cantons et les communes. Ainsi nous avons donc à Bâle en Février 2014, en collaboration avec de nombreux partenaires, lancé la «Nouvelle initiative foncière - Garder le sol et façonner Bâle» www.bodeninitiative-basel.ch.
Avec cela nous proposons que des parcelles appartenant au Canton de Bâle-Ville ne soient en principe plus vendues comme un tout, mais seront laissées à des tiers par le droit de superficie. Car personne ne sait ce qui sera «correct» pour la ville de Bâle et le développement de quartiers dans 100 ans. Le canton, nous pensons ainsi, ne devrait pas le dernier se garder la capacité de conduire le développement spatial à long terme comme propriétaire, à savoir non pas simplement compter sur un contrôle indirect par le droit de l'urbanisme et de planification. À cela l'attribution de droit de superficie pour le canton est payant financièrement sous forme de revenus stable et à long terme du loyer du droit à superficie. Dans notre initiative, nous exigeons également que si le Canton devait exceptionnellement vendre des terres, il doit les compenser à même valeur, de sorte qu'au Canton comme propriétaire foncier n'apparaisse au total aucune perte de terre. Dans l'ensemble le canton peut, et devrait, poser de cette manière un signal clair et aussi des incitations à plus de constructions d'intérêt commun, familiales et respectueuses de l'environnement et d'habitat abordable.

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Projet d'habitation et de travail Klaus Haus, Wurzener Strasse, Leipzig
Le bâtiment d'angle "Klaus Haus» Wurzener Strasse 2a à Leipzig, construit en 1892, est resté vide 20 années durant. Depuis plusieurs années, un groupe de personnes socialement engagées qui cherchait à trouver une maison a finalement trouvé ici et se tourna vers la Fondation. Par l'utilisation des crédits directs notre filiale allemande Terra Libra Immobilien GmbH pourrait acheter la propriété avec le no. 2 mitoyen de la Société de logement et de construction de Leipzig. Aux deux initiatives d'habitat "Klaus Haus» et «Maison collective Wurze», organisé comme GmbH de maison dans le syndicat des maisons de location, nous avons transféré le droit de superficie pour déjà 99 ans. Les deux initiatives se comprennent comme projets d'habitat émancipateur. Le "Klaus Haus" agira vers l'extérieur et se comprend fondamentalement comme initiative anti-fasciste, non commerciale. Au rez-de-chaussée sont disponibles 500 m2 sont à disposition des utilisations professionnelles, sociales et culturelles, et aussi publiques, non commerciales ; dans les quatre étages au-dessus environ 1 500 m² de surface habitable, grenier d'un seul tenant et une spacieuse cour spacieuse pour réaliser diverses idées de projets.44Jenny Peter habitante Un jour dans la maison Klaus sent la poussière. Ce n'est pas encore terminé - c'est clair. Mais il s'est déjà passé beaucoup, selon la devise: «Faites-le ensemble ». Nous résidentes qui participons à ce projet, avons des visions, des représentations et des convictions qui nous motivent et nous unissent. La ligne de fond pourrait être «Nous voulons lêtre a paix mondiale et le palais pour tous» - oui, c'est un objectif ambitieux, mais dans le petit noyau Klaus Haus, l'idée peut s'exercer dans la réalité. Il reste beaucoup à faire - dans la maison et dans les têtes. Aux deux niveaux la poussière devra tourbillonner et le vieux être déconstruit et repensé. C'est une grande maison et même si elle est en bon état, il n'y a pas un coin qui ne doit pas être modifié. En plus de tout le chantier déjà plus de 20 personnes vivent répartis sur trois étages - le quatrième sera bientôt ajouté. Dans l'ensemble, devront vivre une fois pour 35 personnes dans la maison Klaus. Espace d'habitat avantageux pour tous, intervention anti-fasciste et de coopération collective sont les principes directeurs - pas de résidences de vieillesse ! Il n'y a ni de logement fermés ni de salle de bains privée, mais pour cela de grandes cuisines communes, diverses salles de loisirs, une grande cour et la certitude de la libre –
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auto-détermination. Afin de garder toute cette construction en cours d'exécution, doit être pensé et discuté beaucoup. En séance plénière hebdomadaire, nous discutons presque toutes les questions qui touchent la maison et ses habitants. Il ne s'agit pas seulement de la construction, des voisins le ennuyeux du monde ou des loyers. Des thèmes politiques prennent de plus en plus d'espace – ce qui est aussi souhaité. Une coopération solidaire avec une utilisation réfléchie de tous les «ismes» sera finalement non seulement pensée, mais aussi vécue. Pour cela la maison offre un espace ouvert, à la fois pour des événements, des ateliers, une bibliothèque, des surfaces de bureaux et des espaces expérimentaux ou comme un lieu de rencontre pour le débat critique. Beaucoup a déjà coulé dans le bâtiment - énergie, de temps et argent. Un grand soutien a été, en plus des nombreux fournisseurs de crédit direct, la Terra Libra Immobilien GmbH. Avec leur aide, l'achat et les nécessaires travaux de construction on pu être engagés sans complication. Le contrat de bail à construction avec ses formulations complexes a été élaboré à notre soulagement seulement après l'achat de la maison ensemble avec la Terra Libra. Les pensées de fond du projet d'habitat y sont fixés.

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Collaboration sur projet
Notre Fondation concentre ses activités sur prendre en charge des biens fonciers, les garder pour les donner à des utilisateurs à long terme de manière socialement acceptable. Elle n'intervient normalement pas en tant que promoteur ou exploitant d'un projet de résidence ou de travail. Pour des êtres humains qui réalisent un projet lié à un bien immobilier et veulent aussi contribuer à une sécurité durable et à un usage social, non spéculatif des terres et des sols, la Fondation fournit le réceptacle approprié et le savoir-faire correspondant. La Fondation se comprend comme un partenaire dans le développement du projet, le développement de formes juridiques alternatives et de modèles de financement, les formations de contrats et la création de structures autonomes d'administration. De brefs profils de tous les projets de la Fondation sont disponibles sur www.maryon.ch. Une condition préalable à la coopération avec la Fondation Edith Maryon est toujours que la fondation soit propriétaire du terrain ou le devienne. Lors d'une nouvelle acquisition, la fondation attend également des demandeurs qu'ils fournissent ou obtiennent de manière autonome une certaine contribution financière, à préciser dans chaque cas particulier (par exemple, réduction du prix de vente, prise en charge partielle du prix d'achat, dons, prêts sans intérêt, donation) pour l'acquisition du bien foncier. La principale motivation d'un futur partenaire de projet pour une collaboration avec la fondation ne devrait pas être des besoins ou attentes financières, mais de soutenir l'effort, l'objectif de la fondation.
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Notre Fondation est reconnue d'utilité commune et exonérée d'impôt dans le canton de Bâle-Ville de son siège. Cela vaut aussi pour les impôts sur l'héritage et les donations. A l'intérieur de la Suisse, les dons à la fondation sont déductibles d'impôt; cela vaut également pour les dons en Allemagne à la Fondation Edith Maryon gGmbH, une filiale à part entière de la Fondation. La Fondation Edith Maryon n'accorde généralement pas de prêts. Elle n'accepte aucun coûts d'exploitation et n'accorde, en principe, aucun soutien financier pour l'acquisition, la conversion ou la réhabilitation de biens fonciers par le demandeur ou par des tiers. Nous acceptons les demandes de coopération pour un projet par une première clarification par courriel ou par téléphone ou en personne et elles doivent être soumises ultérieurement par écrit.
Nous avons besoin de votre part des informations et documents suivants :
- votre demande à la Fondation, formulé aussi concrètement que possible
– description du projet, idées et concept d'exploitation
– présentation des initiateurs / cercle d'initiateurs
- statuts et rapports annuels dans le cas d'une association, coopérative, GmbH entre autres. -. coût et concept de financement, y compris la spécification de la valeur du foncier, la reconnaissance de l'équité des moyens personnels et étranger ainsi que les contributions financières possibles pour l'achat des parcelles
- Actes actuels
- Plan de situation
- détails de la situation des droits de construction et de planification municipale (utilisation et la planification de constructibilité)
- Preuve d'assurance habitation
- valeur d'évaluation du marché si elles sont disponibles
- plans et photos du bien
- Pour les maisons multifamiliales : état actuel des loyers

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Projet d'habitat et de travail Rigaerstrasse 78, Berlin
Le bien foncier à Berlin-Friedrichshain se compose d'un bâtiment avant et arrière et de deux ailes laterales. Les bâtiments ont une histoire turbulente derrière eux, qui est empreinte d'occupation, de démolition, de vente, de lutte pour la préservation et d'une approche créative de l'habitat et du légendaire bar des Russes. Ils ont été occupées après le tournant de 1990 et bientôt là-dessus habités légalement par conclusion de contrats de location. En 2008, notre Fondation a acquis le bien foncier et a vendit les maisons sur la base d'un droit de construction sur 99 ans à la Rigaer 78 GmbH. Celle-ci est à son tour composé de deux partenaires, l'association de la maison, composé des résidents, et le Syndicat des maisons de location. Ce dernier se présente comme une garantie que les bâtiments ne peuvent pas être cédés plus loin. La Rigaer 78 GmbH acquitte un intérêt de droit à construction au propriétaire du sol. De cette façon, du logement abordable est obtenu et la spéculation exclue. Entre temps le nombre des habitants s'est multiplié par cinq. Les unités louées ne sont pas des appartements, mais des chambres où les gens vivent et travaillent. Dans les bâtiments sont créés des espaces pour des projets socio-culturels comme des chambres noires publiques, bourses d'échange et lieux de réunion. Dieter Schmitz ancien résident et gérant de rue Rigaer Strasse 78 GmbH. Le modèle du syndicat est donc aussi né de l'expérience que maints projets sont de nouveau privatisés par leurs habitants, donc retournés à la circulation du capital. Le syndicat des maisons de location empêche cela. Nous placardons les pensées communes sur la durée. Dans notre cas, vient alors le contrat de droit à construction avec la Fondation Edith Maryon. Avec cela nous pourrions aussi fixer par écrit le contenu de beaucoup de choses. Le contrat de droit à construction du bâtiment, la fondation avec ses buts, et le syndicat des maisons de location - notre projet de maison est donc plusieurs fois garanti. Dans la vie quotidienne, le bail à superficie ne nous est pas dans la conscience. Le fait que nous ne sommes pas propriétaires du foncier ne joue absolument aucun rôle. Il y avait aussi pas eu de longues discussions au préalable. L'essentiel pour nous est que nous pouvons utiliser la parcelle.--
page 51 -- 49 La Fondation nous a examiné exactement en tant que groupe, mais il ne s'est jamais agit de la surface, d'externalités, mais: que voulez-vous, pourrez vous le faire aussi, avez vous vos moteurs en route? Car il est clair que si vous avez fait de travaux préparatoires, aucune énergie est là, alors un tel projet ne peut pas fonctionner, alors il échouera. Avec la fondation c'est une fréquentation sur un pied d'égalité, pour amener quelque chose à l'existence, qui est dans l'intérêt des deux côtés. Parce que nous,la Fondation et notre projet de maison, nous voulons fondamentalement la même chose, ça n'a pas d'importance de quel coin nous venons chacun.

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Notre égide
La sculpteur Edith Maryon (1872 Londres - 1924 Dornach) était de par sa formation et son activité à Londres, de 1914 jusqu'à sa mort, une proche collaboratrice de Rudolf Steiner. De ce temps date leur engagement pour la construction de logements ( «Eurythmiehäuser») pour les collaborateurs du Goetheanum à Dornach. Leurs nombreuses années de travail à la grande sculpture du représentant de l'humanité est un témoignage de leur travail. A côté de ses activités artistiques, Edith Maryon s'est confrontée intensivement avec la question de la façon dont l'architecture et la sculpture affectent l'être humain et son comportement social, respectivement comment la coexistence d'êtres humains peut ainsi être promue. Leurs contemporains ont particulièrement apprécié leur fiabilité, leur idéalisme et leur sens spécial pour la pratique. Cela combiné a conduit les fondateurs de la Fondation Edith Maryon à nommer la Fondation d'après elle.

Stiftung Edith Maryon
Gerbergasse 30
Postfach 2108
CH-4001 Basel
Telefon +41 61 263 06 25
Fax +41 61 263 06 27
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